Grundsteuer B - Erläuterungen

 Liebe Konradsheimer, Nachbarn und Freunde!

Im Augenblick gibt es eine ganze Reihe von Aktivitäten. Durch entsprechende Zeitungsartikel ist die Grundsteuer B für das Jahr ab 2025 in den Vordergrund gerückt. 

Grundsteuer B 2025
Wir sind als IG seit Beginn der durch das Bundesverfassungsgericht ausgelösten Steuerreform aktiv geworden, weil wir auf relativ einfache Fragen weder vom Finanzamt, noch von der Stadt Erftstadt klare Auskünfte erhalten haben. Wir sind dann eine Ebene höher gegangen und haben Fragen bei dem zuständigen Arbeitskreis für die Bewertung von Baugrundstücken gestellt. Wir haben Fragen auch an den für unsere Stadt aktiven Landtagsabgeordneten gestellt. Mit Hilfe der im Internet vorhandenen Software, die teilweise kostenlos und teilweise auch kostenpflichtig ist, haben wir für einige Grundstücke in Konradsheim die nötigen Berechnungen angestellt. Schnell wurde klar, dass die Steuerreform erhebliche Mängel hat. Wir haben uns dann nur mit der Grundsteuer B für Wohngrundstücke beschäftigt. Die Regelungen finden ihre Anwendung für Grundstückseigentümer, für selbstbewohnte Grundstücke und auch für Mieter, denn in der Miete ist ein Anteil der Grundsteuer enthalten. Die neue Grundsteuer wird aus den folgenden Angaben gebildet: Grundstückslage, Grundstücksgröße, Bebaut oder Unbebaut, Wohnfläche, Alter des Wohnhauses, Anzahl der Garagen und Stellplätze, usw. Aus diesen Zahlen wird ein Grundsteuerwert ermittelt, der wohl in etwa einem Verkaufswert ähnlich sein soll, unabhängig, ob das realistisch ist oder nicht. Dieser Grundsteuerwert ergibt multipliziert mit 0,31 von Tausend den Grundsteuermessbetrag.

Praktische Beispiele
1. Das Haus und Grundstück hätten einen Grundsteuerwert von 200.000 EURO, dann ergeben 0,031 Prozent davon einen Grundsteuermessbetrag von 62,00 EURO.
2. Das Haus und Grundstück hätten einen Grundsteuerwert von 600.000 EURO, dann ergeben 0,031 Prozent davon einen Grundsteuermessbetrag von 186,00 EURO.

Um aus diesem Grundsteuermessbetrag dann die tatsächliche jährliche Grundsteuer zu berechnen, muss der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde für die Grundsteuer B des anliegenden Jahres multipliziert werden. Die Angaben sind in Prozent und für Erftstadt ist dieser Wert für das laufende Jahr 730,00 Prozent. Für die beiden Beispiele ergeben sich dann:
Beispiel 1 - Für das kleine Haus mit kleinem Garten ergibt sich eine Grundsteuer von 452,60 EURO im Jahr, bei uns üblich in 4 Raten zu zahlen.
Beispiel 2 - Für das große Haus mit kleinem Garten ergibt sich eine Grundsteuer von 1.357,80 EURO im Jahr, ebenfalls in 4 Raten zu zahlen.

Soweit sieht das Verfahren logisch aus. Wenn zum Beispiel Haus und Grundstück dreimal so wertvoll sind, ist die Grundsteuer, wie die beiden Beispiele zeigen, auch 3-mal so hoch.

Als Anlage haben wir ein Blatt angefügt mit den Kopien der beiden Bescheide vom Finanzamt und den letzten Steuerbescheid, also 2024, von der Stadt Erftstadt. Den Kopien fehlen die persönlichen Angaben, um den strengen Regeln des Datenschutzes zu entsprechen. Der auf dem Formular aufgeführte Hebesatz (hier 730,00%), gilt also nur für Erftstadt und für das Jahr 2024. Für das nächste Jahr 2025 wird dieser Hebesatz wohl höher sein und für andere Orte bestimmt auch anders!

Um zu sehen, wie das mit der neuen Grundsteuer für die nächsten Jahre wird, haben wir vorgeschlagen, dass man die sogenannte Quote 2025 berechnet. Die Quote 2025 ergibt sich aus der Division des Grundsteuermessbetrages 2025 (=neu) durch den Grundsteuermessbetrag 2024 (=alt). Und wer das möchte, kann diese Quote 2025 an uns melden. Wir stellen diese Quoten dann ohne Namen zusammen und geben die Ergebnisse anonym unseren Mitgliedern und Freunden bekannt.

Erste Berechnungen haben wir durchgeführt. Es haben sich dabei einige Überraschungen ergeben. Hier eine Liste unserer Feststellungen, die bestimmt nicht vollständig sind.

Bemerkungen zu aufgetretenen Unklarheiten und Fehlern

    1.    Die Grundstücksflächen gehen sehr stark in das Ergebnis ein, weil die komplette Fläche wie ein Baugrundstück bewertet wird, egal, ob bebaut, oder unbebaut. Wer also einen Garten hat, selbst wenn dort nicht gebaut werden kann, der zahlt erheblich mehr Steuern als bisher.

    2.    Alte Gebäude, besonders auf dem Lande, haben eine relativ große Grundfläche, aber eine deutlich kleinere Wohnfläche im Verhältnis dazu. Das ist nämlich vollkommen klar, denn gerade im Dorf waren Wohnort und Arbeitsort unter einem Dach. Die daraus vom Finanzamt berechnete Wohnfläche ist erheblich höher, als tatsächlich vorhanden. Daraus ergibt sich eine hohe Grundsteuer.

    3.    Bei uns im Ort hat die Kommune seit ein paar Jahren die zu den Häusern führenden, also öffentlichen Straßen, den Bewohnern anteilig als Grundbesitz übereignet. Diese Flächen werden den Eigentümern nun mit dem Preis für Baugrundstücke in die Grundsteuer eingerechnet. Noch viel schlimmer ist der Versuch für unbebaute Grundstücke einen noch höheren Hebesatz einzuführen. Wenn das beschlossen wird, dann kosten die Straßen im Ort noch mehr als der bebaute Teil des Grundbesitzes. Selbst Flächengrößen, die kleiner sind, als ein Haus sein könnte, werden auf diese Art besteuert.

    4.    In anderen Bundesländern hat man schon gemerkt, dass gerade auf dem Land, und dazu zählt Konradsheim sicher, die Grundstücke nicht komplett bebaut werden sollen, um die dörfliche Struktur nicht in eine Vorstadt Struktur zu verwandeln. NRW hat das noch nicht gemerkt. Ich glaube, keiner von uns möchte auf dem Lande so lebende wie in der Stadt. Die neue Steuer kann dazu führen, dass über Kurz oder Lang alle unsere Gärten bebaut und in Wohngrundstücke umgewandelt werden.

    5.    In die Berechnung geht die Anzahl der Stellplätze und Garagen ein, die Steuer wird dadurch höher. Das ist aus meiner Sicht nicht gerecht, bedeutet, wer keine Garage und keinen Stellplatz hat, obwohl das vorgeschrieben ist, der zahlt weniger Steuern.

    6.    Die sogenannten Bodenrichtwerte wurden von einem Gutachterausschuss festgelegt. Nach Rückfrage bei dem für uns zuständigen Ausschuss haben wir die Auskunft erhalten, dass diese Bodenrichtwerte natürlich nur für die Baugrundstücke in den jeweiligen Zonen gelten, nicht aber für Wege, Straßen und Verkehrsflächen. Da sieht die Stadt Erftstadt anders und möchte für alle Grundstücke einer Bodenrichtwertzone den für Baugrundstücke vorgegebenen Betrag berechnen. Als Kinder haben wir das Eierdiebverhalten genannt: geliefert wird eine zerknüllte alte Zeitung und behautet wird, das sei ein Hühnerei mit dem entsprechenden Preis.

Die an manchen Orten vorgeschlagene Differenzierung zwischen bebauten und unbebauten Wohngrundstücken ist nach den jetzt vorliegenden Bescheiden nicht vorgesehen, die Bescheide müssten neu erstellt werden. Im Falle von Wegen und Straßen ist das schon überhaupt nicht zu verstehen. Bei den Anträgen zur Differenzierung fehlt der Zusatz, dass es nur um unbebaute Baugrundstücke handelt und nicht um Grundstücke, die nicht bebaut werden können.

    8.    Offensichtlich ist die fehlende Differenzierung zwischen Stadt und Land nicht in Ordnung. Eine Verdichtung der Bebauung von Dörfern sollte nicht stattfinden.

    9.    Die in manchen Fällen schon festgestellte unglaublich viel höhere Grundsteuer kann so nicht richtig sein. Das hätte in vorherigen Testläufen erkannt und geändert werden müssen. Die schon gehörte Begründung, dann sei zuvor eine viel zu niedrige Grundsteuer gezahlt worden, belegt eine unzumutbare Behörden Arroganz.

    10.    Wenn wir bisher Hilfe oder Auskünfte brauchten, wurden wir von einer Stelle zu anderen geschickt. Das ist unzumutbar und in einer Demokratie unwürdig. So etwas erinnert an einen Obrigkeitsstaat und nicht an eine funktionierende Verwaltung in unserer Demokratie.

    11.    Beschwerden und deren Bescheide lassen erkennen, dass die Bearbeiter oft nicht verstanden haben, um was es geht. Fehlende praktische Vorbereitung, fehlende Testläufe und mangelhafte Reaktionen auf Fehlerhinweise könnten auf erhebliche Mängel in der Digitalisierung des Problems bei den Behörden hindeuten. Alleine die Behandlung von Grundstücken, die zu mehreren Bodenrichtwertzonen gehören, zeigt, dass man versucht hat komplexe Sachverhalte durch Erlasse zu vereinfachen, indem man vorschreibt, dass nie mehr als zwei Bodenrichtwerte für ein Grundstück zu werten sind. Wir sind zurück in der Zeit der Rechenschieber!

    12.    Unberücksichtigt sind bei manchen Grundstücken die Vorgaben aus den Bereichen Gewässerschutz, Landschaftsschutz, Abstand zu Naturschutzzonen, Überflutungsflächen, Starkregengebiete usw. Das kann und darf so bei den Bodenrichtwerten nicht bleiben.

    13.    Die aufgezeigten Probleme beziehen sich nur auf Wohnbereiche, die Differenzen zu Gewerbeflächen und landwirtschaftlich genutzten Flächen wurde bei unserer Untersuchung nicht betrachtet.

    14.    Es gibt wohl Fälle, bei denen die neue Grundsteuer B die Existenzgrundlage einer Familie wegen Unbezahlbarkeit zerstören wird. Was passiert mit den Kommunen, die wegen vieler Einsprüche ohne ausreichendes Steueraufkommen insolvent werden? Die neue Grundsteuer B könnte ungerechter sein, als die alte Grundsteuer B, die das Verfassungsgericht deshalb beanstandet hat.

Wenn es zu dem Thema Fragen, Ergänzungen oder Korrekturen gibt, bitten wir um Nachricht an unsere bekannte Mailadresse: IGKonradsheim@web.de
oder einfach eine Nachricht in den Briefkasten werfen von Pit oder mir.

(RU, 19.10.2024)